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Méthodes d'évaluation

Méthodes d'évaluation

Le spécialiste de la transaction connaît le plus souvent la valeur d'un bien immobilier sur son marché. Il n'hésitera pas suite à une visite à transmettre une première estimation pertinente d'un bien.
On demande à l'expert d'aller bien plus loin et de justifier et d'exposer les mécanismes qui font la valeur.

Différentes méthodes d'évaluation sont employées par notre bureau. Elles sont suivant les cas utilisées seules, croisées ou pondérées les unes par rapport aux autres.

La méthode comparative par sol plus construction

Elle consiste à reconstituer la valeur d'un immeuble à partir de ses éléments intrinsèques:
Le marché immobilier local traduit par un coefficient d'adaptation,
Le terrain d'assiette pouvant faire l'objet d'un éventuel abattement pour encombrement,
Les constructions après déduction de leur vétusté.

La méthode comparative bâti terrain intégré

Utilisée pour des maisons facilement comparables, souvent mitoyennes, situées en lotissement ou en continuité dans les centres villes, la méthode privilégie l'approche comparative et oriente l'expert vers une étude minutieuse des mutations enregistrées.
Chaque référence sera ainsi disséquée avant de déterminer un prix unitaire au m².
La méthode par comparaison bâti-terrain intégré fait disparaître le terrain d'analyse, puisque de valeur identique et rapproche la valeur totale (ou vénale) d'un coût unitaire au m².

La méthode comparative par capitalisation du revenu

La méthode consiste à déterminer la valeur d'un immeuble ou d'une maison à partir de son revenu réel (loyer annuel brut) ou potentiel (valeur locative annuelle).
Le loyer annuel brut dit "loyer en principal" est retnu hors charges. La valeur locative annuelle, exprimée également hors charges et droit de bail, se définit comme la contrepartie financière acceptable sur le marché pour l'usage annuel d'un bien immobilier dans le cadre d'un bail.
Le lien arithmétique entre le revenu et la valeur vénale est le taux de capitalisation. Le taux de capitalisation est souvent analysé comme la mesure du risque pris par le bailleur.

La méthode comparative par régression statistique

Cette méthode analyse le panel de références triées par notre bureau. La régression permettra de minorer mathématiquement l'impact d'éventuelles distorsions de valeurs.
Elle est souvent la méthode à privilégier pour les appartements.